Sammanfattning
Fortsatt ökar föreningens kostnader, energi (fjärrvärme), el och vatten men också andra löpande förvaltningskostnader ökar mer än tidigare. Detta är inte något vi är ensamma om, inflation och läget i vår omvärld har drivit upp kostnaderna. Det enda som är positivt är att räntorna har sjunkit och att inflationen på sista tiden har stabiliserats.
Styrelsen har beslutat om nedan förändringar som kommer att träda i kraft under 2025.
- Underhållsarbete och inventering: bland annat ett nytt passagesystem
- Införande av IMD (individuell mätning och debitering) för vatten
- Höjning av årsavgifterna för att möta föreningens ekonomiska behov
Styrelsen har gått igenom budgeten för 2025, förutom en del underhållsarbeten som nu behöver utföras kommer vi tyvärr att behöva byta ut det nuvarande porttelefon- och passagesystemet under 2025. Nuvarande system är visserligen bara 8 år gammalt, men det går inte att bygga ut eller byta delar som är kompatibla med nuvarande utrustning. För att inte hamna i ett läge där systemet helt går sönder, planerar vi att ersätta det med ett nytt och modernt system som förhoppningsvis har betydligt längre livslängd än dagens. Vi kommer att återkomma till detta senare, men vi planerar för ett system med kamera i porttelefonen och med app till mobiltelefon så att det går att släppa in bud eller anhöriga på distans.
Ett nytt passagesystem med porttelefon beräknas kosta drygt en halv miljon kronor. Vi har sedan en del målningsarbeten av dörrar och träförråd, detta arbete planerar vi börja under 2025, men fortsätta med under 2026 och eventuellt senare beroende på hur utsatta ytorna är. Det är flera föreningar i området och även de nyare borta på andra sidan Kvibergs Broväg som redan bytt ut sina system, då det är relativt vanligt att byggbolagen sätter in enkla och billiga system i nya föreningar.
Individuell mätning och debitering – IMD
För att inte behöva höja årsavgifterna till föreningen allt för mycket kommer vi att införa IMD, alltså individuell mätning och debitering av kall- och varmvatten, på samma sätt som vi redan idag debiterar för den förbrukade elen. Enligt EU-direktiv är det standard med IMD på alla nybyggen sedan den 1 juni 2022. Vår förening har redan mätare för kall- och varmvatten, så det krävs inte någon investering för att börja debitera för denna förbrukning.
En kubikmeter (1000 liter) kallvatten kommer att kosta 28 kronor och en kubikmeter varmvatten 80 kronor. Medelkostnaden utifrån senaste årets förbrukning är ca 330 kronor per månad, för kall- och varmvatten och lägenhet, men det varierar stort mellan olika lägenheter, beroende på hur man hushåller med vår energi. Erfarenheter från andra föreningar och bostadsbolag är att IMD generellt minskar förbrukningen då det blir synligt för den enskilde innehavaren vad det kostar att använda kall- och varmvatten och är ett bra sätt att spara energi och att påverka sin egen kostnad.
Årsavgift
I en bostadsrättsförening finns inte någon hyra, medlemmarna betalar en årsavgift 1 till föreningen, det vanligaste är att årsavgiften delas upp på 12 månader, precis som i vår förening. När föreningen var ny och de första bostadsrättsinnehavarna köpte sin bostadsrätt gick det att välja mellan tre olika nivåer, tex 2,0 miljoner kronor, 2,2 miljoner kronor eller 2,4 miljoner kronor. Alla de som valde de två lägre beloppen får då betala en årsavgift 2 för kapitaltillskott. Detta för att föreningen har en högre belåning som då tas ut som en högre avgift varje månad. Beslutet togs av den byggande styrelsen, alltså innan några medlemmar hade köpt sina bostadsrätter och flyttat in. Det framgår av upplåtelseavtalet som första innehavaren signerade med föreningen 2016.
Detta är alltså orsaken till att två lika stora och likadana lägenheter kan ha olika avgifter. Föreningen har 4 lån, ett av dessa lån är kopplat till kapitaltillskottet och årsavgift 2 och de andra tre är kopplade till årsavgift 1 som alla medlemmar betalar.
Avgiftshöjning
För att klara av kommande underhåll och bytte av passage- och porttelefonsystem gör styrelsen bedömningen att årsavgift 1 behöver höjas med 3% och då lånet för kapitaltillskott för tillfället har en lite högre ränta kommer årsavgift 2 att höjas med 7%.
För att räkna ut sin nya avgift tar man alltså årsavgift 1 och multiplicerar med 1,03 och årsavgift 2 multipliceras med 1,07. Ett exempel nedan:
- Nuvarande årsavgift 1 per månad 3705 kronor x 1,03 = 3816 kronor är då nya årsavgift 1 per månad, 111 kronor högre per månad.
- Nuvarande årsavgift 2 per månad 800 kronor x 1,07 = 856 kronor är då nya årsavgift 2 per månad, 56 kronor högre per månad.
Höjning i exemplet ovan med årsavgift 1 och 2 blir då 167 kronor per månad plus förbrukningen av vatten enligt ovan.
